点点金 2025年第二季度北京房地产市场回顾与展望

　　全球知名的房地产服务商第一太平戴维斯，于近日发布2025年第二季度北京房地产市场研究成果，全面回顾北京写字楼、商业零售及大宗投资等不同细分市场的季度表现，对2025年上半年的房地产市场形势进行回顾总结，并对下一阶段房地产市场走势做出预判与展望。

　　2025年第二季度，北京甲级写字楼市场继续回暖，延续了一季度的良好市场表现。供给端方面，位于金融街周边区域的中海金融中心于本季度正式交付，带动全市甲级写字楼存量升至1,497.2万平方米。需求端的表现同样亮眼，写字楼市场的租赁活跃度呈稳步提升态势，单季度净吸纳量录得约8.2万平方米，环比增长57%，同时也是市场连续第八个季度录得正吸纳。2025年上半年，全市写字楼市场的净吸纳量累计约为13.4万平方米，同比增长78%，租赁需求复苏趋势显著。

　　得益于良好的吸纳情况点点金，北京甲级写字楼市场的空置率在经历了前两年的持续走高后于今年开始缓慢回落，至二季度末全市平均空置率为19.6%，环比、同比分别下降0.2、0.9个百分点。租金方面，2025年第二季度全市甲级写字楼平均租金环比同比分别下降2.4%、18.6%，至每平方米每月228.4元。本季度的租金环比降幅较之前几个季度呈现收窄态势，这主要源于市场供需的改善，以及业主对成本与收益的权衡，对于租金的调控更趋于理性。

　　预计2025年下半年，北京写字楼市场供应端将维持紧缺态势，有限的新增供应将助力空置面积的去化，推动空置率在短期内进一步下调。需求端则受到不同区域的差异性影响，租赁活跃度、租金水平及空置率或将呈现结构性分化。在此背景下，业主方的租赁运营策略将更趋精细化，面对租户需求的不确定性以及长期被抑制的租金收益，预计业主方将加速从“以价换量”的粗放模式，转向“服务赋能”的价值升级路径。对于租户而言，当前市场环境为优化办公成本、提升办公空间提供了换租机遇；而业主需聚焦项目品质提升与差异化运营，增强核心竞争力，从而推动市场穿越周期、稳健前行。

　　2025年的北京商业零售市场持续更新迭代，消费场景升级从核心区拓展至次核心区域，并且更注重深层次的消费价值重构。二季度，北京零售市场共有3个城市更新项目和一个新建商业项目入市。其中城市更新项目包括：位于丰台区的京东Mall（北京南三环店）、位于朝阳区的京东Mall（北京双井店），以及位于海淀区的中关村ART PARK大融城西区；新建项目则是位于西城区的中海大吉巷，四个项目合计为市场提供了40.8万平方米的特色商业零售空间。

　　二季度，受到新项目集中入市以及北京零售市场升级调改等因素的影响，全市优质购物中心平均空置率环比上调1个百分点至7%。其中核心商圈购物中心空置率环比上升0.3个百分点至8.2%，次核心商圈购物中心空置率环比上升1.7个百分点至7.3%。同期，全市优质购物中心平均租金水平小幅调整，首层平均租金调整至每平方米每月758.5元，环比下降1.2%。其中，核心商圈购物中心首层平均租金为每平方米每月人民币1,308.5元，与上季度基本持平；次核心商圈购物中心首层平均租金为每平方米每月人民币566.9元，环比下降2%。

　　在城市更新项目密集入市、传统购物中心品牌升级换代、全市大力提振消费等多项积极因素的推动下，2025年的北京市零售市场正在进行着消费模式与消费场景的变革：跨商圈、跨区域的消费主题活动不断，老牌商业项目更新升级稳步推进，新建商业积极搭建特色品牌组合，打造流量吸引力，全市零售市场向好发展的基础进一步稳固。未来，零售商业市场将更加强调对新型消费需求的准确把握、对消费场景的精细化运营，顺应时代消费热点，有效激发消费潜力，进一步塑造零售消费模式的新格局。

　　北京大宗投资市场在2025年上半年的整体表现维持平稳态势，上半年累计成交额略微超过去年同期水平。其中，上半年北京投资市场交割了若干宗写字楼资产的转让交易，自用型买家依旧是投资市场的重要组成部分。此外，今年的大宗投资市场更多地聚焦现金流情况，开发商通过出售项目来回笼现金、降低杠杆、增强流动性，而机构买家则优先选择运营情况良好、现金流稳定的项目作为潜在收购标的。

　　大宗交易的活跃程度是商业地产投资情绪的晴雨表，直接反应出市场投资的走向及市场预期。预计在2025年下半年，北京大宗投资市场将继续有序释放收购需求，运营情况良好的资产将得到机构买家的青睐，此外实体经济企业也在有目的地收购写字楼项目自用。在资产的流动与资本的合理配置过程中，优质项目的价值得到了盘活与释放。

　　2025年上半年，房地产市场围绕“稳市场、防风险、促转型”的目标精准发力，政策端效应带来初步的“止跌回稳”态势。一系列精准政策在稳定市场预期、加大金融支持力度、推进城市更新行动等方面不断显现作用。下半年，政策端的调整与变革将进入深水区、有待突破传统框架点点金，预计中央将“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，以更加精准有效的措施进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性及有效性，多管齐下、稳定预期、化解风险。

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